法令改正｜企業誘致・開業支援｜株式会社ウィンズワン

～税　制　改　正　の　動　き～

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2023.12.15

　　　　　　大きな改正点としては、

　　　　　　暦年課税贈与の相続開始前贈与の加算期間が、3年から7年に延長された点です。

　　　　　　これはどんな影響になるのか　というと、

　　　　　　贈与した財産を相続財産に加算しなければいけない期間が

　　　　　　相続開始3年前迄だったものが、

　　　　　　7年間も前まで遡って相続財産に加算すると言うもの。

　　　　　　延長期間の4年間において、100万円迄は相続財産に加算されないが

　　　　　　暦年贈与の非課税枠である110万円の基礎控除以下であっても持ち戻すので、

　　　　　　単純に考えても節税効果が薄れた改正と言えよう。

　　　　　　一方で、相続時精算課税

　　　　　　此方があまりに使われない為その刺激策として

　　　　　　暦年贈与を不利にして相続時精算課税を使い勝手良くした形となっている。 

　　　　　　此方は暦年課税贈与の基礎控除とは別に、毎年一人110万迄は非課税で持ち戻しも不要。

　　　　　　110万以下の精算課税贈与の選択であれば贈与税申告書の提出も不要となる。

　　　　　　何故このような事をしたかと言う真の目的は、名義預金認定の回避ではないかと言われている。

　　　　　　贈与税においての更生決定期間は、申告期限から6年間。偽りの不正は7年間である。

　　　　　　相続時精算課税を選択していたならば、事実の認定をしなくても当然に持ち戻される。

　　　　　　この点を税務署側有利になるよう、相続時精算課税への誘導を行うのが目的ではと言われている。

　　　　　　今後何方の選択が有利かという話では、ケースバイケースでの選択となる事でしょう。

　　　　　　然しながら、暦年課税贈与の有利性はそのまま残っているので、
　　　　　　出来るだけ多くの人に毎年低い税率での連年贈与はやはり有効と言える。

　　　　　　死のカウントダウンは、後期高齢者であればある程度の予想は建つであろうが、

　　　　　　計画的に、長期に亘って相続対策が出来る環境の人であるならば、
　　　　　　暦年課税贈与を最大限利用するのがやはり有利である。

　　　　　　そして、平均余命が7年を切るタイミングで、相続時精算課税に切り替える選択肢もある。

　　　　　　となると一番の効果は、とにかく早く生前贈与をスタートする事である。

　　　　　　大事な家族に、少しでも多く渡したい資産を、無防備に何の準備もなく手をこまねいていたら、
　　　　　　納める税金の方が多くなり、家族が嘆く事になる事を知っておいて欲しい。

～インボイス制度がスタートします～ 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2022.10.1

　
　いよいよ1年後の10月1日よりインボイス制度がスタートします。

これは賃貸経営をされる皆様方に直結する問題です。

消費税についての選択を迫られますので、自分で考え選ぶ事が大切です。

誰かに任せて言いなりになるのでは損をしてしまう可能性もある課題になりますので、手を止めてしっかり理解を
深めて下さい。

インボイス制度とは、「インボイス（適格請求書）」を用いて仕入税額控除を受けるための制度です。

簡単に説明すると、売上高1000万円超（2期前の課税売上高）の事業者は消費税を支払う義務がありますが、現在は
年間の売上高が1,000万円未満の事業者は消費税の納税が免除されています。（課税事業者と免税事業者という言い方
が一般的です）

しかしインボイス制度がスタートすると、免税事業者はインボイスが発行できず、一部のケースを除いて消費税の仕入
額控除が受けられなくなります。

インボイスとは適格請求発行事業者が発行した登録番号が記載された請求書の事で、課税事業者はこの登録番号を予め
貰う事になります。

住居物件の不動産を主として賃貸経営されている貸主様、又はテナント賃料が少額の貸主様の殆どが免税事業者になっ
ていると思います。免税事業者はこの登録番号がないのでインボイスが発行出来ない事となります。

別にそれが何？？　と思いますがここからです。

貸主様はインボイスが大きく関わる方達となります。

例えば課税事業者に支払ったテナントの申告は

借主の事業売上で受取った消費税－賃料に対する支払い消費税＝借主の税負担　

　　　　　　　　　　　 30万円－　　　　20万円　　　　＝10万円　

となっていて、借主は売上から賃料で支払った消費税分を控除できた上で申告をしていました。

これが令和5年10月からは登録の無い貸主の物件のテナントは　

事業による売上で受取った消費税－控除出来る消費税０＝借主が負担する税負担となります。

　　　　　　　　　　　 30万円－           0円　　＝30万円

インボイスが発行出来ない免税事業者の物件では、借主は仕入税額控除が出来なくなってしまうのです。

これが皆様に大きく影響する問題です。

こうなると借主であるテナントは「退去をする」「賃料値下げを要求する」「物件を探す借り手はインボイスの発行
出来ない物件は借りない」といった現象が来年から間違いなく発生する事になります。

ここで対応策としては「課税事業者となってインボイス登録事業者となる」「家賃の減額をする」のどちらかとなっ
てきます。

事業用物件だけの話ではなく駐車場経営の場合も、借り手側はインボイスの登録事業者の駐車場へ移動する事となる
でしょう。

借主側にとっては経費となるかならないかが大きな選択肢となるインボイス制度なのです。

テナント売上収入が1000万円に近ければ、課税事業者となって簡易課税制度の経過措置の利用をするのがメリットを
出す対策の１つかと思います

問題は売上収入が程遠いのに課税事業者になる必要性があるかどうかです。

この場合はテナントが税負担する事となる分の賃料値引きをする事でテナントの退去を防ぎ、テナント側もメリット
を享受したと感じてもらう等、テナントだけに負担が行かない方法で先手を打っていくことが長期安定に繋がるので
はないでしょうか。

値引きと言うと貸主が損をしたようですが、あくまでテナント側の損失分を補填するだけの話です。

ざっくりではありますがこの制度が来年不動産事業者に直結する問題です。

現在免税事業者である事をどのような方針にするのか。テナントの退去（空室の理由）と言う最悪のシナリオを回避
する策を必ず講じておく事を頭において下さい。

管理会社としてはテナント様（借主様）への通知が必要になってくる事から、お近くになりましたら各貸主様へ登録
番号の確認をさせて頂く事となります。

是非この機会に不動産に関わる税法の変更にも興味をもたれて頂けますと幸いです。

⇒詳しくはこちら

～相続登記の義務化がスタートします～
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2022.02.03

　　　　　　　　所有者不明土地が猛スピードで増え続けている事を重く受けとめ、所有者不明土地を作らない
　　　　　　法案が昨年成立しました。先ずは相続登記を義務化する法律が作られました。

　　　　　　今は義務化されていない為相続により別な所有者になっても、謄本上ではいつまでも亡くなった方の
　　　　　　氏名や住所が残る事が多々あります。背景には変更登記にはお金がかかるという問題があった為でもあります。
　　　　　　続が繰り返されると、もう誰が所有者か全くわからない状態です。
　　　　　　何故困るかというと、家を建替えしたい又は売却しようと思った時、境界の確定が義務付けられており
                      その隣の敷地の持主が誰だかわからず連絡も取る手段がなかった場合、隣地立会と署名を必要とする確定測量が
　　　　　　出来ない事となり、建替えも売却も出来ない深刻な状況が発生してしまいます。
　　　　　　登記料負担の軽減も兼ね備えながら新たな登記制度が開始されます。

 　　　　　　　もう一つは所有者不明土地を生む原因となる空き家問題です。

　　　　　　相続が発生しても家を必要としない相続人や地方に戻る予定が無かったりすると、むしろ固定資産税を払ったり
　　　　　　雑草の心配や近所の苦情の煩わしさから、相続の放棄をしたり相続人が確定しないまま放置されると言った
　　　　　　深刻な状況が続いています。

　　　　　　時代の背景から後継者が都心部に住んだり少子化で持ち家を必要とする事情が無かったりするので今後も
　　　　　　更に進むと見られています。そういった背景から相続土地を国庫に帰属させる法律もスタートします。

　　　　　　此方の施行は令和5年4月からになりますが、利用予定の無い土地が国の所有となり国が管理する事で安全な
                       状況が継続され周辺住民の不安も解消される訳です。

 　　　　　　　更に相続を機に所有者不明と成りうる原因を見直す事となりました。

　　　　　　1つ目が遺産分割協議です。遺言が無い事から遺産分割の話し合いが拗れ争いが数年数十年続くと、
　　　　　　当然所有者が確定していない為土地も建物も放置状態となり風化していきます。こうなると当然所有者不明と
　　　　　　同様の状態となる為、遺産分割協議に期限、罰則を設ける事とし早期に決着がつくよう促す改正となります。

　　　　　　揉めて資産価値が下がる事となったり個別の事情を無視して強制的に分割されてしまうので相続人は
　　　　　　早期決着をつけるしかなくなります。

 　　　　　　　また、相続の協議が整わないと共有名義になるケースが多かったのですが、こうなると共有者の一人が遠方に
　　　　　　移転又は縁が切れてしまい連絡先や安否もわからないまま年月が経過する場合もあり、いざその土地を利用、管理、
　　　　　　売却したい事情が発生しても音信普通で同意もとれないまま何も出来ない事となったりします。共有者全員の
                       同意を取り付けずとも、利用や改良等が出来る様土地を風化させない法律もスタートします。

 　　　　　　　また現在は所有者の住所が変わっても、理由が無いと謄本をわざわざ書換えする人は殆ど居ない為他の
　　　　　　公的機関と連携する仕組みを作り、職権で住所変更登記を法務局が行う方策を導入する事となります。

　　　　　　令和5年、令和6年に向けて上記の改正がスタートする事により現状の問題が緩和されていく事と思います。

　　　　　　　高齢化の社会に対応する法改正はかなり遅れていますが、まずは効果を期待したいところです。
　　　　　⇒詳しくはこちら　　

～賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律～

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021．10．01

　　　　　　賃貸住宅における管理会社を規制する法律が無かった事からサブリース（一括借上げ）による

　　　　　　管理会社と貸主とのトラブルが多発している事で10年程前から賃貸経営管理士の国家資格化案が

　　　　　　出ておりやっと法の整備が整ったと言える法律です

　　　　　　賃貸管理を受託する際の重要事項説明の義務化　契約書面の交付義務化

　　　　　　財産の分別管理　

　　　　　　賃貸住宅管理業者の国土交通大臣への登録義務化

　　　　　　賃貸経営管理士の義務化

　　　　　　等が新設される事で不当な勧誘行為を禁止抑制し安全な取引を実現する為の
　　　　　　見える管理会社化が実現する事となりました

　　　　　　⇒詳しくはこちら

～ハザードＭＡＰの作成　取引における告知義務～
　　　　　　　　　　　　　　　　　2021．9．26

　　　　　　　毎年起こる自然災害は損害規模がどんどん大きくなっており

　　　　　　　都心でも命の危険や家屋等に大きな損害が出ています

　　　　　　　その中でも目に見えて顕著に表れているのが水の被害です

　　　　　　　１つはスコールのような大雨により都心で発生している内水被害は日常生活にも大きな影響を及ぼし
　　　　　　　甚大な損害を及ぼしています

　　　　　　　内水とは地下にある下水が正常に排水する量を超えて雨が流れ込み外部に溢れ出てしまうトラブルです

　　　　　　　もう１つは河川の氾濫による土石流や土砂崩れ、床上浸水、河川の決壊等による被害です

　　　　　　　住宅の供給が過熱化し本来建築されるべきでは無い所まで開発が広まった事により河川の近く迄

　　　　　　　住宅が立ち並んだ事が原因の一旦になっている事で住宅購入者が被害を受けるケースが増えています

　　　　　　　以上の2点を受け　ハザードMAPを各自治体が定め多くの人に自分の住んでいる地域の危険性や

　　　　　　　これから住宅を購入する人には購入検討先の水の被害の可能性を事前に把握して貰う事を目的としています

　　　　　　　そして私達不動産業者は取引の際重要事項の説明に追加してハザードＭＡＰの提供を行い

　　　　　　　借主買主への告知義務が課される事となりました

　　　　　　　この事の強化により浸水被害防止区域が定められ住宅供給における安全性を
　　　　　　　確保する流れが強くなります

　　　　　　　⇒ハザードMAPポータルサイト

～　コロナ特別対策法のお知らせ　～

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2020．４．29

コロナ対策持続化給付金

日本のみならず世界中がコロナ旋風に飲み込まれています

まさかここまで、、、　誰もがここまで経済が止まる事は創造していなかったと思います

経営を長くやってきてリーマンショックも東日本大震災も経験しましたが経済を無理やり止める経験は

見た事もそこにいた事もありませんでした

目に見えない敵　コロナとは恐ろしい生き物でした

未だ未だ未来が見えてきません　人間から希望も創造も奪おうとしています

それでも私達は生き残っていきます

今　ここから前人未到の国家予算が投入されようとしています

この情報を最大活用してこの経済を脱する迄耐えていきましょう

その為の情報を適時お知らせして参ります

先ずは持続化給付金です

経済産業省のHPからも情報は取れます

小規模事業者　個人事業者の為の給付金になります

どの企業も売上げは前年比相当のマイナスになっている筈です

その事業者、そしてその事業者にテナントを貸して貸主もまた

賃料の減額に応じながら支えようとしているそんな方達も対象となります

大きく減額した数字の証明を提出する事で一時的ながら補填する事が出来ます

電話による相談窓口は既に連絡が取れない状況です

自力で詳細を読み込んで申請をしていく必要がある為ここはパソコンに強い息子様や娘様の協力も必要です

無論税理士への申請要求もして下さい

そしてこれは入口の第一弾です　現在野党が既に持ち上げている法案にテナント料の負担を国の支援で賄う法案が入っております

弊社も毎日借主貸主からの家賃支払いや減額の相談で電話が鳴りっぱなしです

退去も増えてきました

それだけ目の前の現場で一番急務な問題がテナント料の負担、その問題が解決しないと事業の継続は困難で

あり返済を抱えている貸主はいつまでも減額には耐えられないのです

一日も早くテナント料の負担を解決する法案が決定される事を祈るばかりです

それまでにこの給付金で貸主借主共に支えあう為の資金です

⇒経済産業省HPはコチラ