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店舗プロデュース実績紹、事業誘致


せんげん台西案件

2年に亘る上場企業4社とのディール案件でした。
当初単純に出店希望先であるスーパー様を誘致し貸主である法人先に打診し、
大変いい投資利回りである事に評価を受け実現に向かいました。
何事もなければ解体の上建て貸しで進む筈でした。
実はこの土地には既存営業中のテナントがあり、そこへの解約及び
新規建物への入居の可否を打診した所この契約が普通賃貸借契約である事が
判明しました。こうなると貸主側の都合で退室を迫る訳にはいかず、
立退料や休業補償の問題等問題が山積みの案件となってしまいました。
実現に漕ぎつけた要因は、各社各部署の担当者が頻繁に協議に参加し
実現への姿勢を崩さなかった事、各社稟議や決済等煩雑な確認手続きがある事を
承知の上で見込み、見切りでの同時進行で前へ進める柔軟性を持ち続けた事、
 このディールが全社にとって会社貢献出来る事を全員が理解し、信念を持って臨んだ事が大きかったと思います。
 関わる会社数、担当人数、クリアしなければならない問題の多さから2年の長きに亘り言った言わないのずれや誤解の無いよう
 メールでの記録、書面での記録を怠らず、単純なミスでこじれる事が無かったのも流石は一線で戦うビジネスパーソンばかりで、
 私自身のスキルを磨かせて頂いた身の丈を超える案件でした。
 クロージングにおけるリーガルチェックにおいても言葉一つの解釈の違いから何度も文言を書き換えこんなに日本語が難しいものかと
 言葉探しを沢山した案件も初めてでした。


【担当者コメント】
本当に心が折れそうな難問だらけであったにも関わらず契約が完了し、
今は建築協議が開始され、解体が進行しいよいよ来年5月には竣工となります。
関わった全員で同じ事を言っています。完成したら感無量だね、と 笑

川口本町プロジェクト

2年前、大手上場企業様より、所有不動産の有活を依頼されました。
敷地の一部を開放し賃貸事業を展開したいとのご要望でした。
単純に敷地を分割出来る話ではなく沢山の難問を抱えた案件でした。
既に数件と協議した経緯があるにも関わらず
全て途中で立ち消えになっていました。
敷地の一部は川口市に貸出している区画もありそこは賃貸対象から省かなくてはならない事。雨水対策として対象地の真ん中に側溝が配置されグレーチングが設置されている所は建物が建てられない事。貸主様側の事業において緊急災害時の救援活動として救援移動車の経路の確保が法律で定められてる事。地中内に沢山の避雷線が埋められている事等から建築出来る箇所はピンポイントで決まってしまう事。
入口を完全に2方向に分ける事によるコスト加算の問題と駐車台数の確保の問題。
 ライフラインを2つに分ける為各供給先へ配給量確保の問題。10数回に亘る会議と調査を繰り返しアッと言う間に1年が経過、
 あまりの難題が山積みになり全体会議では10名を超える専門部署が参加して知恵の出し合いになっていました。
 貸す側も借りる側も当然私もここまで費やした時間と労力を考えたら何とかGOALを目指したいとの思いは強くなっており、
 数時間に及ぶ会議も精力的に活発な意見が出されていました。

【担当者コメント】
この案件は賃料条件、定期借家契約等のリーガルの問題はさほど難はなく、
とにかく建築上のハードルの高い案件でした。
2年かかったプロジェクトもようやく開店お披露目の晴れの日を迎え、
これからの20年この地に根付いていく事を切に願うばかりです。
 周辺に飲食店舗が少なく、且つ大型駐車場のある店舗が無い中50台も確保する大きな敷地と
 視認性の高い交通量の多い優良立地である事から繁盛店間違い無し、と開発担当様は太鼓判を押しておられました。
 貸し手はこれだけのプロジェクトを成功させたモデルケースの案件として各県支店からも話題になっているとお喜びになり、
 借り手は滅多に大型地案件が出ない川口と言う人口密集地に、粘った甲斐があったとお喜びになる。
 そして周辺は高層マンションが立ち並び地元の方々にとって人気店が出来た事で便利性で喜ばれ、
 3者良しとはこういうプロジェクトを言うのだとレセプションの最中感慨深く眺めておりました。

中央区大戸案件


※イメージ写真です。

この現場は市街化調整区域にあります。当然開発行為の申請を
義務付けられている為、非常に拘束の多い現場となりました。
当初、土地の坪数が300坪弱の案件で道路付けは良いのに昨今の店舗事情からすると100坪程面積が足りないと却下されてしまう現場でした。
そこで両側の地主を訪問し是非プロジェクトに参加願いたいと持ち掛けた所
片側の地主様より同意を取り付けられました。
この土地は現在駐車場として貸しており丁度100坪である事、
単独では間口の狭い地型の為活用が難しく現在の駐車場収入が精いっぱいという所でした。このプロジェクトでは合計400坪の案件として再度リーシングを掛けた所有名上場企業様3社様から出店依頼が入り3社様のそれぞれの条件を加味した上で1社に絞り込みました。
 この企業様の条件は3社の中で1番賃料も高く資金力も豊富であり直営でご出店との事で安心材料が揃っておりました。
 これにより駐車場の地主様の収入は2倍にアップするスキームを作る事が出来ました。
 しかしながらここからが大変な作業で、開発行為と言う事で事前協議を持ち込んだ所、雨水の宅内処理の指示、支持層の杭の本数、
 その他材料の指定等当初の予算を2,000万円もオーバーする試算となってしまい、役員決裁の取り直しを余儀なくされ、
 見積もりの見直しで予算の圧縮を図り、地主様の造成工事負担の範囲を拡大して頂くお願いをし(その分は賃料アップで相殺)
 再度行政側との協議を経て社内決裁を通過する運びとなりました。
 この間2か月半商談は止まったままでおりましたので地主様も大変不安な時期が続きました。
 一旦は合意書を交わしておりましたのでここからは覚書の締結 公正証書書面の準備となります。
 開発申請では隣地立会により承諾印を取り交わした確定測量が必須となります。この作業だけでも1か月程かかります。
 また、造成工事も設計図が出来てこないと鋤取り土盛り雨水枡の位置等決まらない為、
 設計と仕様書を待って見積もりにかかりました。この間借り手側は開発申請の準備に着手します。
 各課協議を経ておよそ3か月待機する事となりますがここまで来れば外堀固めは済んでいるのでほぼ通過は間違い無しです。

【担当者コメント】
事業用定期借地権を交わす典型的なパターンではありますが2名の地権者それぞれと契約を交わし
特約として不可分一体の契約である事を約束し20年間の長期安定事業が約束されました。
この企業様は直営店での出店の為、転貸借の特約は入れず、業態も何十もお持ちの為自社で
ブラッシュアップをかける力をお持ちです。
 今回のように予算を数千万オーバーしても賃料の値下げ要求や事業の中止を口にせず耐えられる資金力がある事は
 この企業様ならではと思いました。調整区域では資金力のある出店企業様が事業主となる事が義務付けられています。
 今回のようなケースを想定し、パートナー企業選びは初動段階で最も重要視する必要がある事を実感しました。

カトレアハウス

オーナー様とのご縁は弊社のホームページからでした。
地元の事業用案件に力を入れている業者を探されていて
弊社を見つけて頂きました。その後詳しいお話をお伺いする為
ご来社いただきました。アパート経営は既になさっておられましたが、
今回の土地は商店街の通りに面していたため是非店舗の企画をお願いしたい
とのご要望がありました。初回面談で1時間半程この度の経緯や
有効活用のゴール、取り入れたいコンセプトや資金等をお伺いし、
私なりにイメージが作れたので少々お時間を頂き、
プラン作成に取り掛かりました。当初お考えの店舗1棟では
収益上空室化した場合のリスクが高く、地形も細長い敷地の為、
1棟の前面側を店舗、後側をメゾネット住宅にするプランを作成しました。
 住宅側で安定した収入を確保し、店舗の空室に備えるプランは融資も通り安く、オーナー様へのダメージも少ない事から
 提案のご賛同を頂きました。加えて事業収支で3つに分けた賃貸収入の収益性が高く、
 2桁以上の利回りを安定して確保できる為大変喜んで頂けました。
 賃料は周辺事例や路線価からの査定をし、そこから逆算した建築費用を割り出し、上限額を設定した上で業者選定を図りました。
 業社への持込にあたっては既にこちらで建築イメージを何案か写真で用意して業者にイメージが伝わりやすいよう説明をし、
 オーナー様とのずれが生じないよう工夫を図りました。外観、ボリューム、平面図、予算が決まり、
 いよいよ中の仕様決めに取り掛かります。ここには奥様の思いがあり、現在ご所有のアパート建築の際はハウスメーカーの商品の為、
 何一つ自分の意見が反映されず大変残念な思いをされたとの事でした。
 今回の住居部分については建築会社と直接打ち合わせして頂き、奥様に商品決めをして頂きました。
 店舗側は全く知識が無い者が口を挟むのは借主様にとって喜ばしい事では無いとのお考えから一切をお任せ頂き、
 仕様材、デザイン、コンセントの位置迄全て店舗の営業スタイルを想定して決めていきました。
奥様は自分の思いが詰まった住居に感慨ひとしおで楽しい時間を過ごせたと
大変感激されました。融資に関してはお付き合いのある銀行を希望されましたので
担当者とのやり取りはこちらでコンタクトを取り、余計な金利発生の無いよう
実行時期のタイミングを調整しました。解体業者の予算の圧縮、
片付けのお手伝い等建築にあたり細部の準備をお手伝いさせて頂き、
奥様の希望で植栽の移設、既存の井戸の利用等のお手伝いもさせて頂きました。
建築の経過を見守りつつ広告開始時期にいよいよ入居募集を開始し、
周辺へのチラシ巻き、現地看板上げ等の販促活動をし、
建築業者との打ち合わせや指示も頻繁に行いながらやっと竣工を迎えました。
大変インパクトのある外観は道行く人が足を止め、存在感を醸し出しています。
全ての収支が確定した所で最終の事業収支を作成、
立派に2桁の高利回りを出した収益物件が完成しました。
奥様の銘々で“カトレアハウス”と名付けられました。
住居部分は弊社がサブリースで借上げ、店舗部分は1階2階共管理契約を
させて頂く事となり、この先もずっとこのご縁を育んでいくつもりでおります。
現在入居者の審査が終わりいよいよ入室が始まります。

 オーナー様の沢山の笑顔に触れる事が出来、担当としても思い出の詰まったお仕事が出来た事を嬉しく思います。



川越小堤店舗

川越市のロードサイドにあるこちらの店舗は、
コンビニの退店跡という非常に需要の多い物件特性を持ちながら、
市街化調整区域に存するという一点のみが後継テナントの誘致を大きく
妨げていました。通常調整区域での出店は、沿道ロードサービスに準ずる
業種のみが許可を受けられるという大きな制限があり、
コンビニエンスストアならびに飲食店等がその対象となります。
弊社から当初ご紹介させて頂いたベーカリーも、業種が飲食物の提供ではなく
販売店にあたるということで用途変更の許可が下りず断念、
これには家主様も非常に落胆されていました。
そこで、家主様は当初重飲食に相当する業種に関しては
前向きではございませんでしたが、早期に後継テナントを決めるために
 広くお声掛けさせていただく許可をいただき、ラーメン店様に名乗りを上げていただきました。
 開発許可申請には多くの書類の準備や時間を要し、幾度も修正を余儀なくされ、その都度行政訪問を行うなど一筋縄では
 行きませんでしたが、家主様ならびに店舗開発担当者様の多大なるご尽力の下、2ヶ月の申請準備の期間を経て、
 無事本プロジェクトが実現しました。本案件を通じ担当者として、調整区域内における出店の難しさと、
 OPENに向けて関わる皆様と一丸となり課題に取り組む経験をさせていただきました。


6月22日、オープンしました!

生花とともにお祝いさせていただきました。

こちらは、オープン時の写真です。



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