【不動産コンサルコラム】
◇2024年7月号『安全で収益力の高い賃貸事業“あります”』NEW
7月号『安全で収益力の高い賃貸事業“あります”』
梅雨で湿気が凄くて、毎日空気も重いですね。
夜もエアコンを弱くても回しておかないと、寝苦しい毎日です。
昨日は室内にエアコンがない方が、熱中症で亡くなられたニュースがネットで報道されていました。
猛暑によって、家電が壊れる頻度が高くなる。エアコンも然りです。
この暑さで壊れてしまうと、入居者は室内に居る事も苦痛ですし、
それが原因で熱中症になってしまったら大トラブルです。
当然に緊急手配を余儀なくされ、その手配に追われます。
季節クレームと言いますか、夏はエアコン、冬は給湯器のトラブルが集中します。
エアコン業者さんも緊急現場が増え、なかなか直ぐには動いて貰えません。
その中で一日でも早く対応出来る業者探しに、半日は時間を費やしています。
見えない手配ではありますが、スタッフは進行中の仕事を止めて、業者探しの電話をあちこちしてくれています。
【いま手掛けている案件】
倉庫が老朽化し、解体した上で新築アパートの建築が始まった現場があります。
今年の秋には完成予定です。
計画から2年、銀行融資持込、融資条件交渉、測量、建築業者との予算交渉、賃料調査等…
収益性があり周囲と競合しない、個性ある物件に仕上げました。
同じように老朽化した倉庫を解体し、分筆して売却でも建築でも可能にして、現在は新築アパートを計画して銀行に融資の持ち込みをしている物件もございます。
取引は可能になりましたが、収益性の向上を図るため事業の見直しを模索中です。
また別の物件では、築25年を経過したマンションの大規模修繕を実施するために、
銀行融資の持ち込みをしこれから借入条件の協議に入る物件も。
この大規模修繕の際に、他にも付加価値をつけられる工事箇所がある事に気づき、再度着工前に修繕計画を練る事にしました。
私の仕事になりますが、
いま現在オーナー様達が所有されている資産は、フルに仕事をして稼いでいてくれてるだろうか。
と考えるのがコンサルタントの仕事です。
オーナー様は、先代から引き継いだ不動産をそのまま保有しているだけなので、
稼いでいるのか、収益力が適正なのかは分かっておられません。
朽ちそうなアパートで1室しか借主がいなくても、そのままです。
オーナー様は不動産の所有者であっても、不動産の活用の勉強をする機会がありませんから、
何をしていいのかほぼ分からないままです。
そこに銀行や建築業者が建物の提案にやってきたら、いいのか悪いのかも判断つかないまま、
何となく事業を始めてしまうケースが殆どです。
全然利益のない事業であっても、他の収入に紛れてしまいローンの返済だけ出来ていれば、
賃貸事業が成り立っている気がしてしまいます。
ハウスメーカーの商品で、建築価格から家賃収入の年額を利回り計算すると、
２％とか３％しか利益が出ていない物件はざらにあります。
相続税を減額する手段として、借金をするのと即効性があると言われると、
高額物件で収益性が悪くても受注が取れてしまうのですから凄いものです。
オーナー様が仮に一人で事業を計画してみても、
銀行との融資交渉・どの規模の建築が出来るのか・建築価格の妥当性や
どんな法的規制がひかれているのか・いくらの家賃が取れて
どの規模の建築価格なら安全な事業になるのか等を、
計算したり、交渉したりする事は困難で、結果、誰かに任せるしか方法が無いのも事実です。
私はそんな勿体ない状況に気づき、方法論を提案し、
私が中心となって事業計画を作り収支バランスの計算をして、
その計画書に沿って事業を実行する役割をします。
その時その時の事業規模によって業者の選定もするので、不要に高額な建築を提案する事もなく、安全な事業を遂行、
管理責任者として入居後もその事業に関わっていくのが役目です。
融資先は家賃口座に使っている銀行へ、まず第一候補として持ち込みます。
その際は事業計画書も提案書も作成し、弊社が安全な事業を提案している事を添えます。
建築業者との打ち合わせでは、今のニーズになっている設備品は
すべて見積もりに入れてもらい、外装や色においても、
個性とインパクトを出せるデザインを要求しています。
物件を見た借主候補が、他と比較しようと思わない物件造りを目標としています。
今後も見直しが必要な土地や、老朽した建物が沢山あるので、
エンドレスに事業提案を継続する事になるのですが、１つの計画から実行までには、
2年から3年はかかっています。
それだけ事前調査を事細かく行い、理想と現実のズレの発見、困難となる問題の解消に、
手間と時間をかけています。
無論、オーナー様との信頼関係の構築があってこその事業実現なので、
ご理解とご支援には大変感謝し、パワーアップを図っています。
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